Hrvatsko tržište nekretnina u 2025. nije pokazalo znakove hlađenja. Kvadrati su poskupljivali jer je stanova premalo, a novca u optjecaju više nego ikad. Brojke to ogoljeno potvrđuju: u 2024. izgrađeno je oko 16.500 stanova, dok se u rekordnoj 2007. gradilo približno 25.000 – gotovo upola više. Uz takav manjak ponude i snažnu potražnju, cijene su logično klizile prema gore, a ulazni troškovi gradnje rasli su desetak posto, što je pratilo i poskupljenje kvadrata od oko 12% na godišnjoj razini.
Što bi se moglo događati u 2026.? Hoće li materijal opet divljati i može li se zemljište uopće zaustaviti? O tome smo razgovarali sa Sašom Perkom, magistrom inženjerom građevinarstva i direktorom grupacije DOMinvest, koji vrlo direktno secira strukturu troškova.
„Za 2026. zasad nema najava dramatičnih skokova cijena građevinskog materijala. Današnji trend je puno mirniji nego prije tri-četiri godine. Poskupljenja postoje, ali se kreću otprilike u razini opće inflacije od oko 4 posto, što je neusporedivo s kaosom iz 2022. i 2023. Tada je materijal letio u nebo, danas se penje stepenicu po stepenicu. Međutim, pravi požar bukti na drugoj stavci – cijeni rada. Plaće u građevini rastu 10 do 12 posto godišnje i to postaje glavni motor ukupnog poskupljenja gradnje“, kaže Perko.
Zemljište je posebna priča i tu, prema njegovim riječima, nema romantike. „U gradskim područjima cijene parcela gotovo sigurno će rasti jer novih površina jednostavno nema. Zagrebački GUP postao je restriktivniji, infrastruktura na širem području kasni, a interes investitora je ogroman. Količina građevinskog zemljišta se smanjuje, a apetiti za gradnjom rastu – to je savršena oluja za novo poskupljenje“, dodaje.
U takvim okolnostima, pad cijena nekretnina zvuči kao loš vic. „Kada se svi troškovi stave na hrpu, jasno je da kvadrati ne mogu pojeftiniti. Dok je potražnja veća od ponude, cijene podižu svi u lancu – od projektanata i nadzora do keramičara i fasadera. Nadam se da će se rast u 2026. vratiti na normalnijih 5 do 7 posto godišnje. Sve iznad toga prelazi granice kupovne moći građana i tada bi tržište moglo naglo zakočiti“, upozorava Perko.
Državna intervencija u određivanje cijene kvadrata, smatra, bila bi recept za ekonomsku glavobolju. „Država ne smije glumiti kalkulator. Njezin je zadatak stvoriti uvjete da se može dovoljno brzo i kvalitetno graditi kako bi se ponuda i potražnja uravnotežile. Treba pojednostaviti dozvole i smanjiti administrativne labirinte. Sve ostalo je pucanje po posljedicama“, govori.
Perko uspoređuje i promjene u strukturi troška između 2024. i 2025.: cijene zemljišta porasle su oko 15%, projektiranje i nadzor oko 20%, a sama gradnja približno 15%. Državna davanja i dalje čine velik komad kolača – oko 35% finalne cijene kvadrata stana odlazi državi kroz PDV i doprinose. „Smanjenje poreznog klina pomoglo bi priuštivosti, ali ključ je u skraćivanju projektnih ciklusa“, naglašava.
Dodatni pritisak dolazi s radilišta gdje već oko 50% radnika čini strana radna snaga. „Često se misli da je strani radnik jeftiniji, a u praksi je uglavnom skuplji i više od 50%. Ulaže se u obuku, rade sporije i češće griješe. Domaći majstor s višom satnicom ispadne povoljniji jer je dvostruko brži i ne radi skupe propuste“, objašnjava Perko bez rukavica.
Za kraj, ovaj građevinski stručnjak vidi prostor za uštede tamo gdje ih se najmanje traži – u organizaciji samog sektora. „Administracija je spora, ali ni kompanije nisu cvijeće. Na gradilištima vlada kronična neorganiziranost, procesi su nejasni, priprema projekata minimalna. O digitalizaciji, automatizaciji i AI-u ne možemo ni govoriti dok se osnovni red ne uvede. Samo standardizacija ubrzala bi rad 10 do 20 posto“, zaključuje.
FOTO: DOMinvest / PROMO
